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Le rachat de crédits hypothécaire

calculer sa capacité d'achat

Le rachat de crédits hypothécaire s'adresse exclusivement aux propriétaires. On désigne ainsi une opération de regroupement de prêts garantie par l'hypothèque d'un bien immobilier.

Principe du rachat de crédits hypothécaire

L'établissement bancaire rachète vos crédits auprès de vos différents créanciers pour mettre en place un seul et unique emprunt aux mensualités réduites sur une durée maximum de 25 ans (pour en savoir plus sur le fonctionnement du rachat de crédits, consultez notre guide).

Les montants des dettes regroupées étant généralement plus importants que pour un rachat de crédits à la consommation, l'organisme garantit l'opération avec votre bien immobilier.

Si vous aviez déjà choisi de garantir votre prêt immobilier par une hypothèque, celle mise en place pour votre rachat ne fera que la remplacer.


bon à savoir

Une mise en hypothèque exige le recours à un notaire. Par conséquent, contrairement au rachat de crédits à la consommation, une opération hypothécaire implique des frais de notaire. Ils s'élèvent à environ 2% et sont inclus dans le rachat de prêts.

Illustration de rachat de crédits hypothécaire :

Monsieur et Madame A ont trois enfants et touchent 4 800 € de revenus.

Il y a quatre ans ils ont acheté un appartement de 200 000 € à Bordeaux grâce à un prêt à 4,60% sur 24 ans.

La même année, ils ont réalisé 55 563 € de travaux financés par un crédit sur 6 ans à 5,20%.

Par la suite ils ont souscrit deux nouveaux prêts pour un véhicule puis un voyage en famille. Ces deux derniers emprunts s'élèvent à 11 678 € et 21 862 € sur une durée de 3 et 4 ans et pour des mensualités respectives à 300 et 500 €.

Aujourd'hui leurs mensualités s'élèvent à 3 086€ et une fois leurs crédits payés, ils commencent leur mois avec 1 714€ pour vivre à 5. Ils souhaitent donc faire racheter l'ensemble de leurs crédits pour avoir plus de marge à la fin du mois.

Une banque accepte de racheter ce qui leur reste à rembourser soit 208 548 € en leur accordant aussi une nouvelle trésorerie de 10 000 € pour qu'ils puissent financer la fin de leurs travaux. Ce nouvel emprunt est proposé à 3,65% sur 20 ans. Leurs nouvelles mensualités s'élèvent donc désormais à 1 399,67 € et ils peuvent commencer leurs mois à 3 400,33 €.


Simulation de rachat de crédit


Récapitulatif de l'exemple.
Montant total du rachat de crédits : 238 161 €. Montant total dû par l'emprunteur : 335 920, 80 €. Durée de l'emprunt : 20 ans. Taux débiteur fixe : 3,65%. TAEG fixe : 4,14%. Assurance-crédit facultative : 59,64 € par mois soit 14 313,60 € sur 20 ans. TAEA (Taux annuel de l'assurance facultative) : 0,35%.


Astuce : Comme Monsieur et Madame A récupèrent chaque mois 1 686,33 €, ils pourront placer une part de cette somme sur un livret d'épargne ou sur leur assurance-vie. L'épargne générée pourra leur permettre dans quelques années de rembourser en anticipé leur crédit.


Cas spécifique : je regroupe uniquement mes crédits à la consommation

Même si cette démarche est rare, il est aussi possible de ne faire racheter que ses prêts à la consommation avec un rachat hypothécaire. Dans ce cas, la banque regroupe vos crédits à la consommation sans toucher à votre crédit immobilier s'il vous en reste un mais en utilisant votre bien comme garantie.

Les questions / réponses du rachat de crédits hypothécaire

Est-ce que je peux rester dans ma banque pour obtenir un rachat de crédit hypothécaire ?

  • Oui. Le rachat de crédits n'implique pas de transfert de dossier. Vous pouvez donc sans problème garder vos comptes et vos livrets dans une banque et procéder à un rachat dans une autre.

Puis- je conserver la même hypothèque que mon crédit immobilier pour garantir mon RAC ?

  • Non. Avec un rachat de crédits, la banque rembourse votre premier prêt immobilier. Votre hypothèque ou votre privilège de prêteur initial devient alors caduc et vous devez prendre une nouvelle hypothèque.

Est- ce que je suis obligé d'avoir recours à un rachat de crédits hypothécaire si je suis propriétaire ?

  • Non. En fonction de votre situation, vous pouvez choisir de ne pas hypothéquer votre bien et avoir recours à un rachat de crédits à la consommation.

Les taux d'un rachats de crédit hypothécaire sont-ils les mêmes que ceux d'un crédit immobilier classique ?

  • Non. Si tout comme pour un crédit immobilier classique vous aurez le choix entre des taux révisables capés ou des taux fixes, ils seront systématiquement supérieurs d'environ 1 à 3 points.
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