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Promesse de vente et compromis de vente

Compromis de vente et promesse de vente - Signer l'avant-contrat

Une fois que vous vous êtes accordés avec le vendeur sur un prix, vous pouvez passer à l'étape suivante : la signature de l'avant-contrat.

Comme son nom l'indique, ce document n'est pas le contrat définitif : il précède le contrat final en fixant tous les éléments nécessaires pour que ce dernier puisse être signé. Même s'il ne s'agit pas de l'acte de vente au sens stricte, il vous engage juridiquement et ne doit pas être pris à la légère. Si toutes les conditions mentionnées et dites « suspensives » sont en effet remplies, ces contrats vous mènent directement au contrat de vente.

Il existe 3 formes d'avant contrat : la promesse unilatérale de vente, la promesse unilatérale d'achat et le compromis de vente. Trois contrats qui se distinguent sur le degré d'engagement de chacun et peuvent être signés sans la présence d'un notaire. Ils ouvrent tout trois droit à un délai de rétractation de 10 jours durant lequel l'acquéreur peut annuler le contrat en adressant au vendeur un courrier recommandé avec accusé de réception. A moins d'avoir recours à un agent immobilier qui pourrait se porter garant, aucune somme d'argent ne peut être versée à l'acheteur durant ce délai de 10 jours.

Si vous décidez de vous passer d'un professionnel, notaire ou agent immobilier, le vendeur doit vous envoyer le contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai de rétractation commencera alors dès le lendemain de la réception. Si en revanche vous faites appel à un professionnel, il peut vous remettre directement l'acte et le délai prend effet dès le lendemain de la remise du contrat.

La promesse de vente

Ce contrat équivaut à une réservation du bien pour l'acheteur. Celui-ci verse en effet une indemnité d'immobilisation de l'ordre de 10% du bien. En échange, le vendeur s'engage à lui vendre son appartement ou sa maison au prix fixé si toutes les conditions mentionnées dans le contrat sont réalisées.

Si l'acheteur souhaite réellement acquérir le bien, il devra « lever » son option d'achat. Dans le cas contraire, il décide de ne pas acheter le bien et ne peut pas récupérer son indemnité de mobilisation.

Si vous signez ce document sans professionnel, c'est-à-dire sous seing privé, il devra être réalisé en trois exemplaires : l'un pour le vendeur, l'un pour l'acheteur et le troisième pour le centre des impôts où il doit être déposé sous 10 jours ouvrables.

La promesse d'achat

C'est la logique inverse de la promesse de vente : au lieu que ce soit le vendeur qui s'engage à vendre c'est ici l'acheteur qui s'engage à acheter.

Si vous êtes intéressé par le bien et certain de vouloir l'acquérir, vous pouvez ainsi vous accorder sur une promesse d'achat avec le vendeur. Celui-ci vous envoie alors l'acte par lettre recommandée avec accusé de réception et vous bénéficiez d'un délai de 10 jours pour revenir sur votre décision.

C'est un contrat fortement déconseillé car plus risqué. Le vendeur n'est en effet engagé à rien et si vous avez fait une proposition en dessous de celui de l'annonce, il pourra très bien finalement vendre son bien à un acheteur plus offrant. De votre côté, il sera plus difficile de convaincre une banque de vous accorder un prêt avec un contrat aussi peu certain et engagé à acheter, vous ne pourrez pas continuer à prospecter.

Pour éviter cette situation inconfortable, préférez donc un compromis ou une promesse de vente.

Si vous êtes tout de même amené à signer une promesse d'achat, veillez à indiquer un délai très court de signature de l'acte de vente final afin d'être rapidement fixé sur votre situation. Enfin, n'oubliez surtout pas les conditions suspensives.

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique

Ici, les deux parties sont engagées au même degré : le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter. Tout comme pour la promesse de vente, le contrat prévoit des conditions suspensives sans lesquelles la vente est annulée. Le vendeur peut également demander l'équivalent de 10% maximum de la valeur du bien en acompte. Une somme que l'acheteur peut récupérer si finalement toutes les conditions suspensives ne sont pas remplies.

Les conditions suspensives

Quelle que soit la forme d'avant contrat choisie, vous êtes tous deux engagés, à vendre ou à acheter selon les cas, si toutes les conditions mentionnées dans le contrat sont remplies. Veillez donc bien à mentionner toutes celles qui pourraient vous empêcher d'aller jusqu'au bout de la transaction comme :

L'obtention d'un prêt immobilier

Une condition primordiale pour le vendeur et l'acheteur. L'un se garantit ainsi d'être payé et le second de pouvoir financer le bien. L'acheteur s'engage alors à démarcher des banques pour obtenir un prêt immobilier dans un délai généralement fixé à 45 jours à compter de la fin du délai de rétractation. Il précise aussi les conditions de prêt qu'il est prêt à accepter : montant emprunté, durée et taux.

Si l'acheteur a obtenu un refus de prêt ou un crédit qui ne remplit pas les modalités demandées, la condition n'est pas remplie et la promesse de vente devient nulle.

Bon à savoir : pour respecter le temps imparti sans être contraint de signer avec la première banque qui accepte votre dossier, faites appel à un courtier comme Empruntis. Gratuit, nous comparons pour vous les établissements bancaires. Vous aurez ainsi la garantie d'avoir fait le tour des principales offres du marché sans passer à côté du meilleur taux.

L'absence d'hypothèque sur le bien

Si le vendeur avait mis son bien en hypothèque il doit absolument la lever avant la signature de l'acte de vente. Cela vous évitera d'avoir votre future maison saisie pour une dette contractée par le vendeur !

Pour vérifier la situation, votre notaire doit demander un état hypothécaire auprès du service de la publicité foncière.

L'absence de droit de préemption sur le bien

Les collectivités territoriales peuvent bénéficier d'un droit de préemption sur les biens situés dans des zones où elles décident de réaliser des aménagements urbains. Elles sont donc prioritaires à l'achat. De même, si un locataire occupe le bien, celui-ci bénéficie également d'un droit de préemption et le bien lui est réservé en priorité.

Il est donc primordiale d'être garantie qu'aucune personne ou institution n'est prioritaire sur vous pour l'acquisition du bien. Pour cela, le propriétaire ou son notaire adresse au locataire ou à la mairie une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA). Ceux-ci ont alors deux mois pour faire jouer leur droit de préemption.

Autre contenu du contrat

Au-delà des conditions suspensives, un avant contrat doit absolument mentionner :

  • Sa durée de validité
  • Les coordonnées du vendeur et de l'acheteur
  • L'adresse et la superficie du bien
  • L'origine du bien : copie de l'acte d'achat de l'actuel propriétaire

Enfin, le propriétaire doit vous transmettre l'ensemble des diagnostics techniques nécessaires dans le cadre d'une vente : amiante, plomb, termites, gaz, électricité, mesurage selon la Loi Carrez, assainissement non collectif, performance énergétique, Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).

Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les diagnostics techniques immobiliers.

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