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L'investissement locatif en SCI (Société Civile Immobilière)

SCI / Investissement locatif - Tout savoir sur la SCI

La SCI, Société Civile Immobilière, est une forme juridique qui permet d'acquérir des biens immobiliers avec certains avantages fiscaux, notamment concernant les droits de succession.

Les différentes formes de SCI

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société qui, en tant que « personne morale » avec un caractère « civil ».
Il existe plusieurs types de SCI :

Les 3 avantages d'une SCI

Transmettre son patrimoine

A compter du 31 juillet 2011, les parents ont le droit de transmettre 159 325 euros tous les dix ans à leurs enfants, sans avoir à payer de droits de mutation. De même, les grands parents peuvent transmettre 31 685 euros à chacun de leurs petits enfants dans les mêmes conditions.

La transmission de parts de SCI est plus simple que celles de part d'un bien immobilier, le bien immobilier étant par nature non divisible. En outre, la valeur des parts de SCI est généralement plus faible que la valeur réelle du bien.

bon à savoir

Pour les couples non mariés, la SCI permet un montage spécifique : l'achat croisé. La propriété est décomposée en nue-propriété et usufruit. Chaque associé peut échanger sa nue-propriété ou son usufruit contre celle de l'autre. En cas de décès d'un associé, les héritiers ne peuvent pas être expulsés. Découvrez notre dossier Acheter à deux sans être marié.

Un statut juridique plus simple

Bien que le statut de l'indivision soit encore le plus répandu, le système de SCI est plus simple et permet d'éviter des blocages liés à des mésententes entre les héritiers. En effet, de par la nature d'une SCI, il est impossible qu'il y ait des blocages dans le fonctionnement de la société. Si l'un des associés veut quitter la SCI, il n'a qu'à vendre ses parts. Dans ce cas, seuls les 5 % de droits d'enregistrement sont à payer. Dans le cas de l'indivision, l'intervention d'un notaire est nécessaire.

Notre avis : la SCI est la solution idéale si vous souhaitez acheter avec vos enfants et/ou votre compagnon avec qui vous n'êtes ni pacsé ni marié. Demandez conseil à votre notaire.

Payer moins d'impôts

La SCI, compte tenu de son statut, n'a pas à publier ses comptes mais doit pouvoir les justifier au fisc et est donc tenue de compléter l'imprimé n°2072 que vous trouvez sur www.impots.gouv.fr.

La SCI ne paie pas d'impôt sur le revenu, ce sont les associés qui le paie, au titre des revenus fonciers. En revanche, si vous possédez un patrimoine important, il est possible d'opter pour le régime de l'impôt sur les sociétés. En cas de déficit de la SCI, l'associé peut imputer à son revenu global ces pertes, dans la limite de 10 700 euros par an.

bon à savoir

Si l'un des associés est une personne morale, autrement dit une société, les bénéfices sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et à ce titre, imposés au régime réel.

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