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Crédit immobilier : tout savoir sur les prêts épargne logement

Le système de l'Epargne Logement, mis en place en 1965, vise à favoriser l'épargne des particuliers tout en leur offrant des prêts immobiliers via le Plan Epargne Logement (PEL) ou le Compte d'Epargne Logement (CEL).

Le Plan Epargne Logement

L'Epargne Logement se compose de deux phases:

  • une phase d'épargne : votre PEL est alimenté par des versements réguliers. L'épargne constituée est rémunérée par un taux fixe et bonifiée par une prime d'Etat.
  • une phase de prêt : à l'issue de la phase d'épargne (au moins de 4 ans pour un PEL), il vous est possible de réaliser un emprunt selon des conditions définies au début de la phase d'épargne. Le montant du prêt est « proportionné » à votre effort d'épargne. Il est fixé par le total des intérêts perçus au cours de la phase d'épargne. Actuellement, le taux du PEL est de 2,20 % hors assurance.

Avantages et inconvénients

Les avantages :

  • les prêts proposés ont, en principe, des taux intéressants et les frais de dossier sont gratuits ;
  • les intérêts perçus sont défiscalisés, hors prélèvements sociaux ;
  • depuis le 1er août 2016, le taux de rémunération du PEL (hors prime de l'Etat) est de 1%.

Les inconvénients :

  • le montant du prêt dépend des intérêts "acquis" pendant la phase d'épargne et donc de l'épargne cumulée. En somme, plus les intérêts perçus sont importants, plus l'emprunt est conséquent ;
  • le capital est bloqué pendant toute la durée d'épargne. Si vous « cassez » votre PEL avant la fin de cette phase, vous perdez votre droit à la prime et au prêt.

Les opérations concernées

Le prêt Epargne Logement permet de financer:

  • l'achat d'un terrain, si le prêt finance également la construction, dans la limite du coût de la construction seule ;
  • la construction d'un logement ;
  • l'acquisition d'un logement neuf ou ancien ;
  • des travaux d'agrandissement ou d'amélioration.

Ce prêt ne peut servir qu'à financer l'acquisition ou la construction d'une résidence principale. Jusqu'à la réforme du 1er mars 2011, le prêt pouvait également servir pour l'achat  d'une résidence secondaire ou d'un logement destiné a etre loué.

Cession des droits à prêt

En complément de vos propres droits à prêts, une personne de votre famille (parents, enfants, frère, soeur, oncle, tante, nièce, neveu) ou de la famille de votre conjoint peut vous céder les droits à prêt de son PEL ou de son CEL. Vous pouvez alors majorer votre capacité d'emprunt, sans toutefois pouvoir dépasser les plafonds.

Particularités du PEL

  • Toute personne, meme mineure, peut ouvrir un CEL ou un PEL dans la banque de son choix, à la condition qu'il n'en ait pas déja ouvert un dans un autre établissement.
  • Le taux de rémunération de l'épargne du PEL est fixé à 1%.
  • Le plafond de la prime d'Etat, est toujours fixé à 1 525 € pour les logements considérés écologiques, soit classés entre les lettres A et D incluse au diagnostic de performance énergétique. En revanche, elle est abaissée à 1 000 € pour les logements non écologiques, soit classés E et F.
  • Depuis le 1er mars 2011, la prime d'Etat n'est accordée que pour les prêts dépassant les 5 000 €.
  • Pour le PEL, vous devez verser 225 € à son ouverture puis au moins 540 €/an pendant 4 ans. Le montant maximum des dépôts est de 61 200 €.
  • Le taux du prêt immobilier du PEL de 2.20%.
  • Les montants des prêts obtenus par le biais d'un PEL sont fixés en fonction du montant des intérêts acquis et de la durée du prêt souscrit.
  • Pour le PEL et le CEL, le prêt ne peut être octroyé que pour la résidence principale. Sa durée varie entre 2 et 15 ans. Le montant maximum d'un prêt PEL s'élève à 92 000 €.

Nouvelles dispositions fiscales depuis 2006

Pour les PEL de moins de 10 ans, les prélèvements sociaux ne sont dus qu'à la clôture de la totalité des intérêts perçus. Pour ceux de plus de 10 ans, les prélèvements sociaux sont ponctionnés chaque année, depuis la loi de finances 2006. Le taux est de 12,1 % depuis le 1er janvier 2009. Si le PEL a plus de 12 ans, les intérêts de l'année sont imposables, en plus des prélèvements sociaux. Le titulaire du PEL peut choisir soit le prélèvement forfaitaire de 18 %, soit l'impôt sur le revenu selon le barème progressif.

Le Compte Epargne Logement

Comme le Plan Epargne Logement, le CEL se compose de deux phases :

  • une phase d'épargne : votre CEL est alimenté par des versements réguliers. L'épargne constituée est rémunérée par un taux fixe (0,75 %) et bonifiée par une prime d'Etat.
  • une phase de prêt : à l'issue de la phase d'épargne (au moins de 18 mois), il vous est possible de réaliser un emprunt selon des conditions définies au début de la phase d'épargne. Le montant du prêt est « proportionné » à votre effort d'épargne. Il est fixé par le total des intérêts perçus au cours de la phase d'épargne. Actuellement, le taux du CEL est de 2,25 % hors assurance.

Avantages vs inconvénient

Les avantages :

  • les prêts proposés ont, en principe, des taux intéressants et les frais de dossier sont gratuits ;
  • les intérêts perçus sont défiscalisés, hors prélèvements sociaux ;
  • l'épargne est rémunérée, sans aucun risque.

Les inconvénients :

  • le montant du prêt dépend des intérêts "acquis" pendant la phase d'épargne et donc de l'épargne cumulée. En somme, plus les intérêts perçus sont importants, plus l'emprunt est conséquent ;
  • le capital est bloqué pendant toute la durée d'épargne. Si vous « cassez » votre CEL avant la fin de cette phase, vous perdez votre droit à la prime et au prêt.

Les opérations concernées

Le prêt épargne logement permet de financer :

Le logement doit servir de résidence principale à l'emprunteur ou à l'un de ses parents, ou être la résidence principale de son locataire. Dans le cas d'une résidence secondaire, l'emprunteur doit l'utiliser à titre personnel ou familial. Celle-ci peut en outre faire l'objet de locations occasionnelles et de durée limitée.

Attention : il est interdit de cumuler le financement d'une résidence principale et secondaire avec un prêt épargne logement. Il faut donc attendre que le premier prêt soit arrivé à terme pour obtenir le second.

L'épargne logement peut également financer :

  • l'achat d'un parking ou d'une place de stationnement, situé à proximité de la résidence principale, propriété de l'acquéreur ;
  • l'achat d'un terrain à construire, s'il est simultané au financement des dépenses de construction ; la valeur du terrain n'est prise en considération qu'à concurrence du coût de la construction ;
  • l'achat de parts de SCPI ;
  • l'achat de parts en multipropriété ou d'une résidence de tourisme ;
  • l'achat ou la construction d'un local à usage commercial ou professionnel dès lors que ce dernier comporte également l'habitation principale du bénéficiaire. Un décret en Conseil d'Etat fixera les modalités d'application de cette mesure.

Cession des droits à prêt

La cession de droits à prêt consiste, pour le titulaire d'un CEL, à utiliser les intérêts acquis par une autre personne à partir d'un autre compte, afin d'accroître ses propres droits à prêt. Dans ce cas le cessionnaire bénéficie également de la prime d'épargne au titre des droits à prêts cédés. Il vous est possible d'obtenir les droits à prêts de votre conjoint, de sa famille, ou d'une personne de votre famille : parents, enfants, frère, soeur, oncle, tante, nièce ou encore neveu. Vous pouvez ainsi majorer votre capacité d'emprunt, sans pour autant pouvoir dépasser les plafonds.

Bon à savoir : vous ne pouvez pas bénéficier de droits issus d'un plan épargne logement ouvert par une autre personne.

Particularités du CEL

  • Toute personne, y compris mineure, peut ouvrir un CEL à condition de ne pas en avoir déjà ouvert un autre, autre part.
  • Le taux de rémunération de l'épargne du CEL est fixé à 0,5 %.
  • Le plafond de la prime d'Etat est fixé à 1 144 € et dépend de l'année d'ouverture du compte.
  • Pour le PEL, vous devez verser 300 € à son ouverture puis au moins 75 €/an pendant la phase d'épargne. Le montant maximum des dépôts est de 15 300 €.
  • Le taux du prêt immobilier du PEL est de 2,20 %.
  • Le montant du prêt obtenu par le biais d'un CEL est fixé en fonction du montant des intérêts acquis et de la durée du prêt souscrit.
  • La durée d'un CEL varie entre 2 et 15 ans. Le montant maximum d'un prêt via un CEL s'élève à 23 000 €.

Dispositions fiscales

Pour les CEL, les intérêts et la prime sont exonérés d'impôts, mais restent soumis aux prélèvements sociaux. Ils sont fixés à 12,1 % depuis le 1er janvier 2009.

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